​二房东，困在100万套房里

二房东，困在100万套房里

作者丨詹方歌

刚搬进新家一小时，南京的租户叶子，就被自如管家通知解约。

没有明确的原因，只说是房东解约，要求她月底之前搬走。此时距离月底仅有 10 天。

社交平台上，解约潮遍及全国。人们都在问：" 自如也不能相信了吗？"

十多年前，其在短时间内占据相当大的份额。

租客多花一笔服务费也要租自如，房东看在托管模式 " 省心 " 的份上，接受了稍低于市场价格的年租金。

2019 年，自如宣布，管理房源数量突破 100 万间。

当年激进收房留下的隐忧，像一根引线，在下行市场中被引爆，催生解约潮。

1

强制解约

" 自如解约 " 的消息不断发酵，同样的情况，出现在全国各地。

住在北京的小八，置办好了全部家具后，被通知搬家，时限只有一周。同样是赔付一个月房租。

她粗算了一下，搬家 700 元，鞋柜、梳妆台、沙发等家具接近 3000 元，不少是按照房子定制的——这些费用，自如的赔偿，几乎无法覆盖。

一年搬两次家，被年轻人称为 " 当代酷刑 "。

比起房东直租和普通的二房东模式，自如的模式看似更完整，租户不需要直接对接房东，房屋维护和清洁都由自如承担，租户的利益也更有保障。

许多年轻人看中这一点，才愿意掏出那笔高于其他中介的服务费。现在，这种稳定的印象，被狠狠打破了。

和租客一样，房东也在经历自如的强制解约潮。

4 月底，逍遥接到了自如的电话，从通知到解约，流程走得很快，全程没有线下会面，APP 上就完成了操作。

自如付给了他两个月的房租作为违约金，按年扣除的管理费，还有提前给自如的空置期，都无法折算赔付。

有房东控诉，自如愿意付两个月的房租作为违约金，但要扣除一个月的保证金，算下来只有一个月房租。

当时租客和房东都看中的 " 全线上简化流程 "，成了一把双刃剑：有房东在没有同意解约的情况下，被 APP 自动走完了流程。

租客这边，退租界面没有 " 自如违约 " 的选项，只能选择自己退租，" 这样其实算租户违约，租户违约要倒赔自如一个月租金。" 小八说。

如果不搬，租客不得不花费更大的心力，为本该属于自己的退费维权。

更蹊跷的是，解约完成之后，有业主在几天内接到自如管家的电话：您愿意把房子交给我们吗？

2

降本增效

看似荒诞的故事背后往往自有逻辑。

解约是自如进行成本管理的方式，砍掉一批高价收来的房子，再收上来一批低价房源，操作类似大厂裁员。

地产下行周期，租房市场受创，坚持托管模式的自如，面对极大的压力。

诸葛数据研究中心监测数据显示，2024 年 4 月，重点一二线城市，在租房源量水平高于去年同期。

一线城市在租量同比上涨 16.8%；二线城市同比上涨 9%。

截至 4 月，一线、二线城市在租房源量，同比分别连续 16、9 个月呈现正增长。

房源量的提升，带来空置率的增加。根据自如和房东的约定，不管房子是否空置，自如都需要付给房东租金。

换句话说，空置率的压力，由自如承担。

转眼间，连租客带房子，都成为需要被清理的低质量资产。

自如解约的逻辑，没有那么简单。

逍遥告诉记者，根据他和其他房东的交流，这批自如选择解约的房子中，有很大一部分是五年合同进行到第四年的房源。

"1 月，他们享受了空置期，现在跟我解约是性价比最高的。" 他说。

根据合同，自如每年付给逍遥的租金以 5% 递增。显然，当年不断上涨的市场环境下，自如做了相当激进的选择。

激进的苦果，在下行市场瓜熟蒂落。

诸葛数据研究中心数据显示，2024 年 4 月，一线城市平均租金为 84.38 元 / 平方米 / 月，同比下跌 4.46%；二线城市平均租金同比下跌 1.3%。

贵的房源不能收，价格给低了，业主又不肯托管，事半功倍的日子过去了。

早在解约潮之前，自如通过两种方式控制成本：延长空置期和降租。

逍遥说，2023 年 12 月，自如曾经联系过他降租，他没同意，才有了今年 4 月的解约。

3

优化数据

从资本市场的视角去看自如，最核心的资产，就是一套套收集上来再准备出租的房子。

解约潮，可以被看作资产包的优化和重整。自如内部有传言称，这是为上市做的准备。

自 2018 年以来，自如有过 4 次融资。

来源：网络

最近一次是 2020 年，引入软银 10 亿美元战略投资，自如的投后估值达到 66 亿美元。

自如超 3 年没有公开的融资消息，至今仍未递表。

除了外部的优化资产包，自如内部同样在进行成本管理。

2022 年和 2023 年，脉脉等平台上，曾传出自如大规模裁员的消息。

降本增效背后，是自如逐渐失去想象力的业绩。

2019-2021 年，贝壳从自如处获得的收入分别为 3.09 亿元、1.28 亿元和 1.58 亿元——疫情后期几乎腰斩。

这两年租赁市场，或许不会比当时更好。

除了优化数据，自如也在尝试讲出新故事。

比如，已经推行了三年有余的增益租，和之前的 " 省心租 " 模式有所区别，仍是在同个市场，同批客群中的尝试。

又如，2022 年，其曾经推出装修品牌 " 智爱家 "，尝试向外延伸业务。

最新的尝试，来自国际版块。

5 月 20 日，自如官宣了国际租房平台 " 自如比邻 ZABIT"，并在中国香港、英国上线了超过 2 万间房源，为留学生提供租房服务。

新业务刚刚落地，自如是否能获得资本市场的青睐目前未知。

说到底，租客和房东的信任，才是中介平台赖以生存的基石。

（应受访者要求，文中均为化名）