​等不及的济南CBD,放不下的汉峪金谷

等不及的济南CBD,放不下的汉峪金谷

2015年之前，济南城没有真正意义上的CBD。

“郊区看过了，我们到市中心看看吧”。

2001年，一位原在南方任职的领导调任山东，到济南市中心视察，彼时的济南城建相对落后，久居南国的新领导 ，误以为视察的是郊区。

城市的高度，很重要，意味着一个城市向上突破的意志。长期以来，济南一直缺少一个能够代表经济大省省会形象的标志性区域，缺少一个承载经济中心定位的平台。

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时光流转十五年。

2015年，另一位长期在南方任职的领导，来到山东济南，喊响了“打造四个中心，建设现代泉城”的目标，济南迎来高速发展期。(关注微信公众号：济南城记)为实现跨越发展，济南瞄准历下区3.2平方公里的区域，提出举全市之力高标准打造中央商务区，建设集金融、商务、总部生态圈。

2015年5月，济南把中央商务区定在历下文博片区；2016年5月，中央商务区已拆迁腾空土地三千亩。

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CBD浓缩了一个城市的繁华，被冠以“城市之心”。

3年之前，济南人民对CBD并无概念。在这之前，济南的金融和商务中心，一直在老城市中区。在济南提出建设中央商务区前，全国已有许多城市或建设或规划了中央商务区。

北京人说：我们叫国贸CBD大北窑。

上海人说：我们的CBD其实在静安。

深圳人说：我们福田CBD，gdp最高。

青岛人说：建设CBD，首先要搞清青岛到底有几个CBD。

除此之外，武汉CBD、天津河西CBD、杭州武林CBD等，均取得了长足发展。各个城市的中央商务区站在城市C位，集纳最优资源，成为了城市发展高地，展现了城市形象。这也是济南CBD的定位，和要承担的任务。

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提出建设规划三年后，济南城市基建突飞猛进，新旧动能转换先行区、国际医学中心等大项目接连落地，济南CBD概念虽温度稍降，建设仍在加紧推进。

入夜，济南东部成群结队的渣土车，就是最好的证明。

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图片来自高楼迷论坛

在CBD建设概念提出前，在济南奥体中心以东3公里，汉峪金谷已于2013年开工建设。2018年夏天，金谷主楼八方觚封顶，骄傲的成为山东第一高。山东广电网络集团、邮储银行山东省分行、兴业银行济南分行、招商银行济南分行、国药电商山东总部、济南广电等企业已经或即将入驻。

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晚上九点以后，从奥体或高新区乘公交东行，车上几乎全是30岁以下的年轻人，像极了深圳。时光飞逝，从高新区下班的年轻人，路过经十东路，不经意抬头，汉峪金谷灯光璀璨，已经趋于成熟。

与之相对应的是，汉峪金谷附近的楼价和出租房价水涨船高，由于不少单位入驻，新员工住房需求巨大。舜奥华府、重汽1956、绿城玉兰花园等小区，曾摸到过2.5的价格，房租也水涨船高涨到3000元。

还有，凤凰路和舜华路开始堵车了。

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汉峪金谷最被济南人诟病的，是规划建设的密集，凤凰路以西已基本建成的A区，占地面积730亩，分布着40座高层与超高层建筑，每二十亩就有一座，密集恐惧症着极为不适。

济南人都说，汉峪金谷建筑缺乏设计感，除了339米的八方觚，其他楼全部是方体建筑，死板又缺乏层次，339米八方觚鹤立鸡群，济南高楼迷们长吁短叹。

有意思的是，在金谷339米主塔征名时，竟有人设计了“金谷棒”的候选名字。

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济南城市南面环山，向东发展，主城区内有大明湖、千佛山阻挡，临山地区并不适宜建设CBD高层建筑。汉峪金谷南部面山，缺少发展空间，在济南目前的地铁规划中，只有一条M3经过，严重影响其辐射能力。一个地块要成为CBD，交通首先要四通八达。因此，金谷失去了成为中央商务区的机会。

是不是金谷没有机会了？

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济南是国家历史名城，远近闻名的泉城，老城区发展高层建筑受到控制，且拆迁成本巨大。反观二环东二钢片区，接近济南地理中心位置，受淘汰落后产能、城市东拓影响，反而像一张白纸，更为干净，被选定为CBD顺理成章。

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济南CBD规划面积3.2平方公里，面积大于汉峪金谷，区位交通优越，规划“四线七站”地铁，还有四通八达地下环路，轨道交通东接遥墙机场和新东站，交通优势无可比拟。

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从体量上看，CBD地上建筑面积接近800万平方米，汉峪金谷已建成的A区，建筑面积300万平方米。考虑到CBD有大量住宅，刨除大量住宅，CBD写字楼体量应该不会高过金谷太多。

CBD有一个巨大的优势，就是万象城、龙湖天街等商业综合体加持，金谷严重缺乏大型综合体。因此，连丁家庄的滴滴司机都知道，CBD将是济南未来的新中心。

根据规划，CBD建设完成期为2021年至2025年，考虑到单位入驻及配套成熟，可能需要更多时间。对CBD至关重要的地铁，进展并不十分迅速。绿地IFC中央公馆首开的房子，年底就要交房了，两年时间转瞬即逝，这个项目在毛坯-精装-毛坯中旋转跳跃。片区内的万科大都会、万科翡翠公园、龙湖天璞等项目也纷纷亮相，却始终无法站稳3万的台阶。

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2016年底，济南高新区提出TBD(中央科技商务区)概念，汉峪金谷纳入高新区中心城区TBD(中央科技商务区)规划，与中央商务区错位发展。(关注微信公众号：济南城记)过几年，济南CBD超高层建筑将陆续建成，成为金融机构主聚集、省级总部企业主营业、高端服务业主发展区。济南的高楼迷，正翘首企盼济南天空的最美天际线。

如果CBD在2023年投入使用，汉峪金谷已经建成五年，时间是金谷唯一优势。五年作为一个周期，足以让金谷站稳脚跟、更加成熟、更为繁荣。

站在济南东部，向东遥望，CBD1.0、奥体、金谷已连为一体。

秋风微凉，抑不住济南的勃勃生机。