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2024-09-19 14:15:31
等不及的济南CBD,放不下的汉峪金谷
2015年之前,济南城没有真正意义上的CBD。
“郊区看过了,我们到市中心看看吧”。
2001年,一位原在南方任职的领导调任山东,到济南市中心视察,彼时的济南城建相对落后,久居南国的新领导 ,误以为视察的是郊区。
城市的高度,很重要,意味着一个城市向上突破的意志。长期以来,济南一直缺少一个能够代表经济大省省会形象的标志性区域,缺少一个承载经济中心定位的平台。
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时光流转十五年。
2015年,另一位长期在南方任职的领导,来到山东济南,喊响了“打造四个中心,建设现代泉城”的目标,济南迎来高速发展期。(关注微信公众号:济南城记)为实现跨越发展,济南瞄准历下区3.2平方公里的区域,提出举全市之力高标准打造中央商务区,建设集金融、商务、总部生态圈。
2015年5月,济南把中央商务区定在历下文博片区;2016年5月,中央商务区已拆迁腾空土地三千亩。
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CBD浓缩了一个城市的繁华,被冠以“城市之心”。
3年之前,济南人民对CBD并无概念。在这之前,济南的金融和商务中心,一直在老城市中区。在济南提出建设中央商务区前,全国已有许多城市或建设或规划了中央商务区。
北京人说:我们叫国贸CBD大北窑。
上海人说:我们的CBD其实在静安。
深圳人说:我们福田CBD,gdp最高。
青岛人说:建设CBD,首先要搞清青岛到底有几个CBD。
除此之外,武汉CBD、天津河西CBD、杭州武林CBD等,均取得了长足发展。各个城市的中央商务区站在城市C位,集纳最优资源,成为了城市发展高地,展现了城市形象。这也是济南CBD的定位,和要承担的任务。
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提出建设规划三年后,济南城市基建突飞猛进,新旧动能转换先行区、国际医学中心等大项目接连落地,济南CBD概念虽温度稍降,建设仍在加紧推进。
入夜,济南东部成群结队的渣土车,就是最好的证明。
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在CBD建设概念提出前,在济南奥体中心以东3公里,汉峪金谷已于2013年开工建设。2018年夏天,金谷主楼八方觚封顶,骄傲的成为山东第一高。山东广电网络集团、邮储银行山东省分行、兴业银行济南分行、招商银行济南分行、国药电商山东总部、济南广电等企业已经或即将入驻。
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晚上九点以后,从奥体或高新区乘公交东行,车上几乎全是30岁以下的年轻人,像极了深圳。时光飞逝,从高新区下班的年轻人,路过经十东路,不经意抬头,汉峪金谷灯光璀璨,已经趋于成熟。
与之相对应的是,汉峪金谷附近的楼价和出租房价水涨船高,由于不少单位入驻,新员工住房需求巨大。舜奥华府、重汽1956、绿城玉兰花园等小区,曾摸到过2.5的价格,房租也水涨船高涨到3000元。
还有,凤凰路和舜华路开始堵车了。
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汉峪金谷最被济南人诟病的,是规划建设的密集,凤凰路以西已基本建成的A区,占地面积730亩,分布着40座高层与超高层建筑,每二十亩就有一座,密集恐惧症着极为不适。
济南人都说,汉峪金谷建筑缺乏设计感,除了339米的八方觚,其他楼全部是方体建筑,死板又缺乏层次,339米八方觚鹤立鸡群,济南高楼迷们长吁短叹。
有意思的是,在金谷339米主塔征名时,竟有人设计了“金谷棒”的候选名字。
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济南城市南面环山,向东发展,主城区内有大明湖、千佛山阻挡,临山地区并不适宜建设CBD高层建筑。汉峪金谷南部面山,缺少发展空间,在济南目前的地铁规划中,只有一条M3经过,严重影响其辐射能力。一个地块要成为CBD,交通首先要四通八达。因此,金谷失去了成为中央商务区的机会。
是不是金谷没有机会了?
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济南是国家历史名城,远近闻名的泉城,老城区发展高层建筑受到控制,且拆迁成本巨大。反观二环东二钢片区,接近济南地理中心位置,受淘汰落后产能、城市东拓影响,反而像一张白纸,更为干净,被选定为CBD顺理成章。
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济南CBD规划面积3.2平方公里,面积大于汉峪金谷,区位交通优越,规划“四线七站”地铁,还有四通八达地下环路,轨道交通东接遥墙机场和新东站,交通优势无可比拟。
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从体量上看,CBD地上建筑面积接近800万平方米,汉峪金谷已建成的A区,建筑面积300万平方米。考虑到CBD有大量住宅,刨除大量住宅,CBD写字楼体量应该不会高过金谷太多。
CBD有一个巨大的优势,就是万象城、龙湖天街等商业综合体加持,金谷严重缺乏大型综合体。因此,连丁家庄的滴滴司机都知道,CBD将是济南未来的新中心。
根据规划,CBD建设完成期为2021年至2025年,考虑到单位入驻及配套成熟,可能需要更多时间。对CBD至关重要的地铁,进展并不十分迅速。绿地IFC中央公馆首开的房子,年底就要交房了,两年时间转瞬即逝,这个项目在毛坯-精装-毛坯中旋转跳跃。片区内的万科大都会、万科翡翠公园、龙湖天璞等项目也纷纷亮相,却始终无法站稳3万的台阶。
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2016年底,济南高新区提出TBD(中央科技商务区)概念,汉峪金谷纳入高新区中心城区TBD(中央科技商务区)规划,与中央商务区错位发展。(关注微信公众号:济南城记)过几年,济南CBD超高层建筑将陆续建成,成为金融机构主聚集、省级总部企业主营业、高端服务业主发展区。济南的高楼迷,正翘首企盼济南天空的最美天际线。
如果CBD在2023年投入使用,汉峪金谷已经建成五年,时间是金谷唯一优势。五年作为一个周期,足以让金谷站稳脚跟、更加成熟、更为繁荣。
站在济南东部,向东遥望,CBD1.0、奥体、金谷已连为一体。
秋风微凉,抑不住济南的勃勃生机。
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