​北京市通州区取消“双限购”，房地产政策宽松或到窗口期

北京市通州区取消“双限购”，房地产政策宽松或到窗口期

政策聚焦

取消“双限购”|北京市通州区台湖、马驹桥地权取消“双限购”

2022年11月8日，北京市通州区台湖、马驹桥地权取消“双限购”，执行北京市其他区域普遍执行的限购政策。即京籍家庭可拥有两套住房，非京籍家庭连续5年社保或纳税可拥有一套住房。

双限购政策：2015年8月开始，通州执行“双限购政策”，即除了符合北京市的限购政策外，有一套房的京籍家庭还需有3年以上通州户籍或在通州缴纳社保或纳税，才可在通州购房；非京籍家庭除满足连续5年在北京缴纳社保或纳税外，还需3年内在通州缴纳社保或纳税才可在通州购买一套住房。

政策影响分析：

该政策标志着房地产政策宽松正在进入窗口期，重点一线城市的房企更能享受宽松政策带来的利好。①北京作为调控风向标的城市，其局部地区放松限购，可作为重点一线城市的代表，其信号意义重大，表明住宅紧张地区的政策可能将逐步放松。②新政出台预示着，“双限购”在这两大板块正式解除，一批此前不满足通州限购条件的购房者，重新拥有了购房资格。③上海等一线城市，一线城市中上海在10月底也放松了临港新片区的限购政策。

首付款比例|河北涿州：首套房最低首付款比例20% 支持二孩家庭购房需求

11月9日，河北省涿州市发布《关于进一步促进房地产业良性循环和健康发展的十五条政策措施》。

个人住房按揭贷款支持方面：购买首套普通商品住房的居民家庭，申请商业性或公积金个人住房贷款的，最低首付款比例为20%。

第二套房屋的购买方面：对已拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件购买第2套住房申请商业性或公积金个人住房贷款的，最低首付款比例为30%。

同利率方面：引导在涿金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。

二孩支持方面：支持二孩及以上家庭购房需求。生育二孩及以上的居民家庭，在涿州市市域内购买第2套普通商品住房时，可享受首套商品住房购房政策。

政策影响分析：

由于人口老龄化，河北涿州也开始了对二孩政策的购房支持，生育二孩及以上的居民家庭，在涿州市市域内购买第2套普通商品住房时，可享受首套商品住房购房政策。

可见，此政策的出台一定程度上可以促进孩子较多的购房者的购房欲望，促进房地产住宅出售和购买市场的稳定。

行业聚焦

市场持续弱复苏进程，消费者信心仍需实质性鼓励。

2022年11月以来，非一线城市商品房网签同比下降30%，二手房网签同比上升40%（10月份分别为同比-25%、+46%）。

一线城市除上海成交面积周环比增长90.1%外，北京、深圳成交面积周环比下跌35.4%和8.2%，广州由于疫情加重成交面积周环比跌幅达到了37.6%。

二线城市除成都、长沙、南京、杭州、武汉、青岛、宁波、苏州和福州等成交面积周环比涨幅超15%外，其他二线城市成交面积均周环比下滑。

三四线城市表现不理想，东莞、汕头、扬州、韶关成交面积周环比降幅均超50%。

银联信点评：

按揭贷款利率下降和其他一系列组合拳改变了市场不断下行的面貌，但局部疫情和宏观经济增长减速风险之下，房地产市场的复苏异常脆弱。

一线城市的房地产行业除上海外房价处于较大幅度下降通道。

二线城市的房地产行业只有少部分地区有轻微涨幅，但二线城市平均涨幅依然处于下降状态，后续如有强力政策支持，将有希望使房地产行业经营状况有所改善，但依旧保持小幅度的下降趋势。

三四线城市房地产行业的整体发展并不不理想，作为没有政策优势以及落户优势的区域城市，想要在短时间内达到非负增长可能性不大。

整体房地产行业状况，消费者对热门城市拥有较高的房产购买欲望，大多数区域房地产行业经营情况惨淡，消费者信心仍有待进一步支持。

事件聚焦

融资产品|交易商协会推进房产民营企业债券融资

2022年11月8日，交易商协会表示会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，其融资方式如下：

融资工具：“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业交易商协会按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。

融资规模：交易商协会预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

银联信点评：

一、民营房企获支持发债，主旨或在保交楼

交易商倾向于支持本身基本面销售情况较好或拥有优质抵押物的民营房企，支持目标非大型企业，而是帮助经营情况稳定的民营房产企持续发展。

当前民营房企面临的主要困境是销售下滑回款减少带来的经营压力，通过发债很难短期内帮助民营房企恢复“造血能力”，可以推测本次交易商协会出台的支持民营房企发债政策更多目的或是保交楼，即稳定房产行业。

二、融资支持力度加大，期待“第三支箭”的支持

当前房地产行业面临较大的融资困境，房企债券发行量持续缩减，此次交易商协会表态中资金支持由人民银行提供，且方式更多样，规模可达2500亿元，后期或有扩容，支持力度较之前有所加大。

在本次表态中提及“第二支箭”（债券），目前信贷、债券融资均有相关支持措施出台，发债的资金支持将有利于推进“第三支箭”股权融资的推进和扩展。

总结风险警示

一、房地产市场销售进一步下行的风险

图表1：住房需求

整体来看，房地产行业依旧是住宅供给情况仍远大于购房者房屋购买的需求情况，此供给大于需求的状态短时间内无法改善，导致投入的房地产的资金无法获得回报，房企的资金链存在断裂的风险，使得房产行业依然存在下行压力。

二、信用紧缩和融资困难在短期无法缓解的风险

当前境内地产债的违约规模和数量都有小幅度的上涨，在短时间内民营房地产的违约风险将保持不变，违约风险依旧居高不下。具体的，2022年三季度展期及违约债券95支，共涉及51家违约主体，14家主体为首次违约，与二季度末相比，按主体总数统计的民企违约率明显上升，由9.54%变为10.10%；按金额统计的民企违约率小幅上升，由8.45%上升至9.51%。

三、诸多民企盈利能力被融资成本明显侵蚀的风险

图表2：民营房产企业资金规模及其违约率

当前民营房企债价格波动较大，在于投资人对民企信心缺失，市场较容易形成一致悲观预期，同时债券价格的波动又容易引起缩表预期以及经营层面的被动，易诱发恶性循环，进而导致融资进入民营企业的成本将会被进一步吞噬，而不会获得产出。

产品介绍

《银行房地行业风险简报》是基于“银联信•房地产风险信息库”，每工作日报告房地产业务的重大风险信息，帮助银行从业人员在最短的时间里把握房地产业务领域中的重大风险信息。

“银联信•房地产风险信息库”是在构建“房地产业务风险全景图知识库”的基础上，每日密切关注影响房价相关要素的敏感性变化和房地产业务风险征兆、风险暴露个案等，就相关险源、险点、风险征兆、风险个案提供风险分析并入库发布预警。