​万科闯关寒冬

万科闯关寒冬

2023 年 11 月，万科遭遇了近半年来首次股债双杀，股价一度跌至 8 年新低的 11.07 元 / 股，但时至今日，这一股价已不是其最低点。

2024 年 3 月 29 日，万科举行 2023 年度业绩发布会。截至收盘，万科 A（000002.SZ）每股 9 元，跌幅达 2%。

打破了 31 年来持续分红的传统，万科董事会做出了取消 2023 年分红的决定。董秘朱旭也对此作出回应：" 万科一直以来非常注重现金分红来回馈股东，连续 31 年分红 1030 亿元，历史平均分红率 33.3%，也是万科历年股权融资的 2.8 倍，这也是我们一直引以为傲的。基于这个背景，董事会在考虑取消 2023 年分红的时候，真的是非常艰难。"  

市场还在超跌、分红从有到无，在这场近 120 分钟、超时半小时的年度业绩会上，万科管理层坦言，短期的确碰到了挑战和压力，眼下的难关并不是可以轻松度过的。

净利腰斩，郁亮月薪降至 1 万元

万科董事局主席郁亮维持 " 市场还在超跌 " 的判断。中指院数据显示，2024 年 1-2 月，TOP100 房企销售总额为 4762.4 亿元，同比下降 51.6%。从 2 月单月来看，百强房企销售额为 1957 亿元，环比下降 29.3%，降幅仍保持在较高位。

2023 年，万科集团实现合同销售面积 2466 万平方米，合同销售金额 3761.2 亿元，同比分别下降 6.2% 和 9.8%。根据第三方统计，万科 2023 年销售额排名行业第二。

万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示，过去两年万科开发业务重点聚焦投资原点、产品原点和操盘效率三项工作，从结果来看，都取得了明显进展。

过去两年万科主动投资的项目里，有 28 个新项目已在 2023 年上市，贡献销售 544 亿，毛利率在 20% 左右；2023 年当年获取、当年销售开盘的项目有 26 个，销售金额 481 亿，平均开盘周期 120 天。企业新增投资的精准度和投后管理在优化，2023 年新项目投资兑现度达 88%。

尽管投资精确度和效率在提高，万科还是出现了过去 20 年来的营业收入首次下降。2023 年年报显示，集团营业收入 4657.4 亿元，同比下降 7.6%；归属于上市公司股东的净利润 121.6 亿元，同比 2022 年的 226.9 亿元下降了 105.3 亿元，降幅 46.4%，接近腰斩。

应对当下的寒冬局面，万科高管主动进行自愿降薪。2023 年年报显示，万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻自愿领取月薪税前 1 万元。

据悉，郁亮在 2019、2020 年的税前报酬总额超 1200 万元，同期祝九胜税前报酬总额超 1100 万元，解冻税前报酬总额超 800 万元。 

2021 年万科归母净利接近腰斩，郁亮也是自愿放弃年度奖金，实际年度即时现金薪酬为（税前）144.9 万元。

融资模式转型

年报发布三天前，惠誉再次下调万科评级。将万科企业股份有限公司（万科）的长期外币发行人违约评级自‘ BBB ’下调至‘ BB+ ’，并列入负面观察名单。

惠誉认为，此次评级下调原因是万科销售业绩不佳，叠加资本市场波动，令其融资途径进一步收窄。同时，万科应对将到期债务等因素，可能导致财务灵活性持续恶化。

截至 2023 年底，万科在手货币资金 998.1 亿元，可覆盖一年内到期有息负债；剔除预收房款的资产负债率为 65.5%，从 2018 年 76% 的高点连续 5 年下降。 

2023 年，万科在境内外合计新获取的融资近 900 亿元，其中，境内新增融资 766 亿元，新增融资的综合成本为 3.61%。郁亮表示，未来两年计划削减付息债务 1000 亿元以上。

虽然获得了金融机构的实际支持，管理层也坦言，剔除预售监管资金后，2024 年公司在债务偿还上，" 有压力，但能过关 "。

总裁祝九胜解释称，万科与融资有关的挑战来自于三方面：一是开发业务收支不平衡带来的挑战，销售额快速下降，叠加早前高销售额带来的集中交付，主要现金流来源与支出错位；

二是融资模式改变带来的挑战，过往万科融资模式为 " 总对总 "，现在转为项目制，使得总部原有的现金流储备会被逐步消耗；三是经营性业务的收益率不足以覆盖利息。万科经营业务布局已接近 4000 亿水平，但是经营业务的 EBITDA（税息折旧及摊销前利润）还不足以覆盖利息爬坡的状态。

关于融资模式带来的挑战，一位从事房地产融资的人士对 36 氪表示：" 总对总的融资方式，是企业总部及项目公司需要融资时，由集团直接向金融机构进行融资谈判和借款。过去一般是国央企和很强势的民企、混合制才会用这种融资方式。项目制融资有助于企业控制负债水平，但每个项目都需要单独进行融资谈判和审批，增加了融资流程的复杂性和时长。"

祝九胜也提出：" 过往总对总信用贷，一个好汉三个帮就能解决，今天转项目制融资，可能要背后 300 个人做经营提效，万科有 176 人有 3 年以上的金融机构工作经验，我相信我们能转得过去。"

谈及万科与银行合作时，祝九胜表示，26 家银行长期以来支持万科，在风险防范方面是同盟军。中国的银行家对万科起到的作用：皱了眉头、提了忠告、给了宽容。

皱了眉头是对房地产市场下行感到超乎预期；提了忠告，对于企业如何活下去、保持现金流平衡等方面给很多建议，万科虚心接受，共同商讨应对之策，寻找解决方案；给了宽容，过往的信用融资监管转向抵押融资模式，合作银行给了 1-3 年的过渡期，让万科慢慢转化。

六年前，行业尚在欣欣向荣之时，郁亮悲观地喊出 " 活下去 "。如今看来，万科对风险的认知程度还不够足。

郁亮表示：" 我们虽然很早提出活下去，但现在看来，我们的危机意识还需要加强，改变的决心和力度还需要更大，安全垫还需要更厚。"

3 月 29 日，2 家机构更新万科 A 评级。华泰证券给予万科 A" 增持 " 评级，目标价不超过 10.08 元；平安证券给予万科 A" 推荐 " 评级，但未给出目标价。